In de eerste jaarhelft werd in België 16,50 % minder nieuwbouwappartementen verkocht. Het beperkte aanbod en de dure grondstofprijzen doen veel kandidaat-kopers afhaken.
Er zijn steeds meer tekenen dat de vastgoedmarkt in België afkoelt. In de eerste zes maanden van dit jaar bleef het aantal verkochte nieuwbouwappartementen in ons land steken op 3.861, blijkt uit nieuwe cijfers die De Standaard opvroeg bij de federatie van notarissen. Dat is liefst 16,50 % minder dan in dezelfde periode vorig jaar.
‘Dat is ook voor mij een verrassing. De neerwaartse druk op de nieuwbouwmarkt is duidelijk veel hoger dan op de rest van de vastgoedmarkt’, zegt Bart Van Opstal, woordvoerder van notaris.be. Al voegt hij er meteen aan toe dat de opmerkelijke daling in feite neerkomt op een normalisering van de markt. ‘2021 was voor de promotoren van nieuwbouwprojecten een gouden jaar. Toen de vastgoedmarkt weer herademde na de covidcrisis liep het vooral storm op nieuwbouwappartementen’, legt Van Opstal uit. ‘De verkoop steeg begin 2021 tijdelijk zelfs met 38 % (zie grafiek), waardoor de bestaande voorraad aan nieuwbouwappartementen onverwacht snel slonk. Dat we dit jaar een duidelijke terugval van de verkoop zien in dat segment, is in die zin normaal.’
Clausules schrikken kopers af
Niet alleen het sterk gekrompen aanbod weegt op de verkoopcijfers. De daling komt óók doordat de kopers terughoudender zijn geworden. De stijgende hypotheekrente maakte veel kopers sowieso al huiverig om in dure nieuwbouwprojecten te investeren. Toen door de oorlog in Oekraïne ook de inflatie én de bouwkosten razendsnel begonnen te stijgen, was dat voor velen de spreekwoordelijke druppel.
‘Nieuwbouw was al duur en werd plots nog veel duurder door sterk gestegen prijzen voor materialen als bakstenen, isolatie, glas, hout en beton. Dat soort onzekerheid werkt vaak verlammend. Een nieuwbouwproject duurt al snel twee tot drie jaar, en kopers weten niet hoe de wereld er dan zal uitzien’, legt Van Opstal uit. ‘Zeker als ze daarvoor ook een lening moeten aangaan bij de bank, die het liefst op voorhand exact weet hoeveel dat allemaal zal kosten.’
Vooral bij de bouw van nieuwbouwappartementen die op voorhand op plan worden verkocht – meestal door grote bouwpromotoren of sleutel-op-de-deurbouwbedrijven – is de eindprijs almaar moeilijker om te voorspellen. Bouwpromotoren proberen de dure bouwmaterialen steeds vaker te compenseren via clausules in het verkoopcontract die hen toelaten om onverwachte prijsstijgingen deels te kunnen doorrekenen, meldde de Confederatie Bouw deze lente al.
Uit een enquête bleek toen al dat 65 % van de ondervraagde bouwbedrijven de hogere kostenfactuur deels doorschuift naar de klant. Steeds meer kandidaatkopers willen het risico niet nemen dat de eindprijs van hun nieuwbouwappartement met pakweg 20 à 30 % stijgt.
‘Zeker geen ramp’
De onzekerheid over de prijzen werkt trouwens niet alleen verlammend op de vraagzijde in de nieuwbouwmarkt. Johan Krijgsman, de ceo van makelaarskantoor Era, ziet ook uitstelgedrag aan de aanbodzijde. ‘Veel grote bouwpromotoren – vooral in het Brusselse, maar ook daarbuiten – stellen de bouw van grote nieuwbouwprojecten met veel appartementen uit. En bij nieuwbouwwoningen verkiezen veel bouwheren hun project niet langer op voorhand in de markt te zetten, maar te wachten tot het project bijna af is en ze een beter zicht hebben op de eindprijs.’
Het al beperkte aanbod op de nieuwbouwmarkt zal daardoor wellicht niet snel toenemen. Maar volgens Krijgsman is er geen reden tot paniek. ‘We mogen niet vergeten dat de voorbije jaren qua verkoopcijfers uitzonderlijk waren’, zegt hij. ‘Dan is een daling met 16,50 % zeker geen ramp. Dat de dure bouwkosten via clausules steeds vaker worden doorgerekend aan de klanten? Dat valt in de praktijk wel mee. Als je de inflatie onbeperkt laat spelen, wordt je nieuwbouwproject gewoon onverkoopbaar. Integendeel, ik zie vandaag ook steeds meer mails passeren van bouwpromotoren die beloven aan hun klanten om toekomstige prijsstijgingen bewust niet meer door te rekenen.’
Ook bij bestaande woningen en appartementen is het enthousiasme de voorbije maanden duidelijk afgenomen. Opendeurdagen lokken minder volk, er komen minder biedingen en de biedingen zijn minder extreem. Daardoor zullen de vastgoedprijzen dit jaar minder snel stijgen, veelal zullen ze stabiliseren en hier en daar zelfs al lichtjes dalen.
Maar ook dat relativeren de federatie van notarissen en de vastgoedmakelaars. ‘Het is toch vooral de nieuwbouwmarkt die geraakt wordt’, benadrukt Van Opstal. ‘En naar mijn aanvoelen vooral de nieuwbouwappartementen die gekocht worden als eerste en enige woning, want daarvoor moeten de kopers veel meer lenen bij de bank.’
‘De rest van de vastgoedmarkt blijft in ons landvrij stabiel’, voegt Krijgsman daaraan toe. ‘De verkoopprijs van een huis of appartement hangt opnieuw af van de kwaliteit, de vraag en de locatie. Soms is de verkoper in het voordeel, soms de koper. Eigenlijk is dat goed nieuws. Of dat zo blijft? Dat zal vooral afhangen van wat er de komende maanden gebeurt in de politiek en de economie.’
