Een stabilisering of zelfs een lichte daling van de vastgoedprijzen is geenszins ongewenst.
De vastgoedmarkt koelt af, blijkt uit gegevens van de Notarisfederatie. Het aantal transacties daalt, de prijzen stijgen nog nauwelijks. Dat is een logische reactie op de gestegen hypotheekrente. De Nationale Bank stelde onlangs vast dat de woningen in België zelden minder betaalbaar zijn geweest dan in 2022. Het deel van het netto-inkomen dat aan woonlasten moest worden besteed, benaderde een piekniveau. Dat kwam doordat kopers de gestegen rente voor hun kiezen kregen, terwijl de prijzen zich nog niet aan de nieuwe omstandigheden hadden aangepast.
In die zin is de afkoeling onvermijdelijk, en zeker niet ongewenst. Panden staan langer te koop, verkopers moeten hun verwachtingen bijstellen. Het evenwicht tussen verkopers en kopers herstelt zich. De nadruk verschuift van de vraagprijs naar de biedprijs. Dat is gezond en houdt de woningen betaalbaar.
De prijzen zijn nog niet aan het dalen. Dat is in verschillende Europese landen wel het geval. Ook dat hoeft niet te verbazen. De automatische koppeling van de lonen aan de index legt een bodem onder de vastgoedprijzen. De koopkracht van de Belgische gezinnen blijft op peil, in tegenstelling tot die van de huishoudens elders in Europa. Maar dat de Belgische vastgoedmarkt vrij stabiel is, heeft nog een andere oorzaak. De banken zijn hier traditioneel vrij conservatief met het toekennen van leningen. Na de financiële crisis heeft de toezichthouder bovendien maatregelen genomen om banken tot voorzichtigheid aan te zetten. Gezinnen steken zich dus minder diep in de schulden en moeten meer eigen geld op tafel leggen. Daardoor is de prijs van vastgoed minder sterk opgeblazen dan in bijvoorbeeld Nederland, Denemarken of Zweden. Ook het fiscale beleid is in de goede richting bijgestuurd door de afschaffing van de woonbonus. Die maakte woningen kunstmatig duurder.
Waarschijnlijk hebben we het einde van de afkoelingsperiode nog niet gezien. Het zou kunnen dat de prijzen gaan dalen. Veel zal afhangen van de conjunctuur en de rente. Een echte instorting van de huizenmarkt is ongewenst. In zo’n markt worden eigenaars terughoudend om hun pand te koop te zetten, en komen er minder woningen beschikbaar voor starters. De markt komt dan op slot te zitten. De kans dat dat in België gebeurt, is klein. Ook na de financiële crisis in 2008 bleef zo’n instorting uit. Als de prijzen zich enige tijd stabiliseren of lichtjes dalen, is dat een welkome adempauze. De zorg over de toegankelijkheid van de vastgoedmarkt voor starters is groot. Dat woningen wat betaalbaarder worden, kan daarom geen kwaad.
