VGP gaat ruim 300 miljoen euro ophalen met een publieke kapitaalronde. De forse geldronde, tegen een stevige korting op de beurskoers, moet de beleggerszorgen over de financieringsnood bij de vastgoedontwikkelaar temperen.
Aandeelhouders van VGP kunnen per vier bestaande aandelen intekenen op een nieuw aandeel, tegen 55,50 euro per stuk, leert een persbericht. Dat is een forse korting van 35 % op de slotkoers van 84,90 euro dinsdag.
De geldronde volgt op een woelige periode voor de ontwikkelaar van logistieke panden, die sinds begin 2022 67 % van zijn waarde is verloren en alle ‘pandemische’ winst weer kwijt is (zie grafiek) .
VGP incasseerde begin oktober zijn grootste koersval ooit, nadat de Duitse partner Allianz de joint venture – de jongste jaren belangrijk voor de Europese expansie van VGP – had bevroren. Via de verkoop van nieuwe ontwikkelingen aan die joint venture kreeg VGP de nodige centen binnen om nieuwe projecten op te starten, en kreeg het tegelijk meer vaste huurinkomsten binnen.
De kapitaalronde lijkt vooral bedoeld om de onrust bij beleggers te milderen. Een analist van Barclays schreef eerder deze maand dat VGP door de relatief hoge schuldgraad van 55 % nood had aan extra cash, voor zowel de geplande investeringen als voor schuldaflossingen.
Toch is de kapitaalronde voor velen een verrassing. Bij de vervroegde presentatie van de gang van zaken over de eerste tien maanden van het jaar zei CEO Jan Van Geet begin november: ‘We hebben voldoende middelen om onze verbintenissen tot ver na 2023 na te komen.’ Hij benadrukte ook dat VGP voldoende solvabel is om dividenden te blijven betalen.
Eerder lanceerden ook de sectorgenoten WDP en Montea geldrondes om de cashbuffers te versterken. Die waren alleen op grote beleggers gericht en verliepen tegen een veel kleinere korting, van 6 à 8 %, op de toenmalige beurskoers. Publieke kapitaalverhogingen met een voorkeurrecht bieden doorgaans een stevigere korting tegenover de beurskoers dan operaties via een private plaatsing bij institutionele investeerders. De lage prijs zet druk op de bestaande aandeelhouders om met vers geld over de brug te komen. Bovendien kunnen de aandeelhouders die niet extra willen investeren hun inschrijvingsrechten op de beurs verkopen.
Omdat beleggers per vier aandelen op één nieuw kunnen intekenen en dus via de inleg van 55,50 euro over vijf aandelen kunnen beschikken, ligt de theoretische prijs per aandeel – de zogeheten ex-rechtenprijs – op basis van de slotkoers van dinsdag op 79,02 euro. Het is daardoor logisch dat de koers ver boven de uitgifteprijs blijft hangen.
De referentieaandeelhouders tekenen voor hun volledige belang in op de operatie. ‘Dat betekent dat CEO Jan Van Geet en zijn zakenpartner Bart Van Malderen minstens 120 miljoen euro investeren. Toch wel een teken van vertrouwen’, stelt het blad De Belegger. ‘We zouden op deze operatie intekenen. De korting is best hoog, maar wordt ook verklaard door de grootte van de uitgifte.’ Opvallend: bij de vorige kapitaalronde in november vorig jaar, tegen 240 euro per aandeel, deden Van Geet en Van Malderen niet mee. Ook toen haalde VGP 300 miljoen euro op. De analisten zijn verdeeld over het potentieel van VGP. Ruim 42 % hanteert een koopadvies, 29 % houdt het bij ‘bijhouden’ en 29 % geeft een verkoopadvies, waaronder Société Générale en Barclays.
Alle vastgoedaandelen beleven een beroerd 2022 door de scherpe rentestijging die voortvloeit uit de harde inflatiestrijd van centraal bankiers. Die stijging van de rente zet het verwachte rendement van projecten in de hele vastgoedsector onder druk.
Vooral in de branche voor logistiek vastgoed sputtert de motor na een jarenlange stratosferische koersstijging. De e-commercegigant Amazon stuurde een schokgolf door de logistieke sector door de aankondiging dat hij even ruim voldoende verdeelcentra heeft. Wat u als aandeelhouder moet weten
De kapitaalverhoging van VGP loopt van 17 tot 24 november. Op 17 november noteert het aandeel ook zonder het inschrijvingsrecht. Met vier rechten kunnen beleggers intekenen op een nieuw aandeel tegen de ‘vriendenprijs’ van 55,50 euro. Beleggers die het inschrijvingsrecht niet of maar deels gebruiken, kunnen dat recht over dezelfde periode op de beurs verhandelen. De niet-uitgeoefende rechten worden op 25 november als ‘scrips’ bij grote beleggers geveild.
