De afbetaling van een woonkrediet kost gemiddeld 833 euro per maand. En dat 234 maanden, of bijna twintig jaar, lang.
2019 was een grand cru jaar voor de Belgische vastgoedmarkt. Het aantal transacties steeg vorig jaar met 8,90 %, tot 373.500, en de woningprijzen gingen met gemiddeld 4,20 % omhoog. De afschaffing van de Vlaamse woonbonus, vanaf 1 januari 2020, leidde van oktober tot december zelfs tot een ware rush op vastgoed.
Dat was goed nieuws voor de banken. In totaal werd vorig jaar voor 42 miljard euro aan woonkredieten afgesloten, dat is liefst 23,00 % meer dan in 2018. BNP Paribas Fortis tekende naar eigen zeggen voor één op de vier van alle woonleningen. Uit de data van de marktleider zijn vijf trends af te leiden.
1. Rente blijft laag
Voor leningen met een vaste rentevoet lag het gemiddelde rentetarief, bij een looptijd van 1 tot 5 jaar, eind 2019 op iets meer dan 1,50 %. Bij een looptijd van langer dan 10 jaar was dat gemiddeld 1,60 %.
Koen Dugardin, kredietmanager bij BNPP Fortis, ziet die tarieven niet verder zakken. ‘De hypothecaire rente heeft de bodem bereikt. Eind vorig jaar was er, voor het eerst in lange tijd, sprake van een lichte stijging, maar in de eerste weken van dit jaar ging de rentecurve weer wat omlaag.’
Volgens Dugardin is er in 2020 ‘ruimte voor lichte volatiliteit’. Bankjargon om te zeggen dat er een beperkte rentestijging kan komen, van pakweg maximaal 0,30 à 0,40 %. Voor een echte renteverhoging ‘zijn er geen aanwijzigingen’.
2. Vastgoedmarkt koelt licht af
De recordcijfers uit 2019 zullen dit jaar niet herhaald worden. De experts van BNP Paribas Fortis voorspellen ‘een lichte afkoeling’. Lees: het groeiritme van het aantal transacties zal vertragen, zeker in Vlaanderen (waar het effect van de woonbonus speelt); en de vastgoedprijzen zullen minder stijgen dan de 4,00 % van vorig jaar.
3. Jongeren lenen het meest
De Belg leende vorig jaar gemiddeld 177.695 euro om zijn vastgoeddroom waar te maken, of 3,00 % meer dan in 2018. Achter dat gemiddelde gaan grote verschillen schuil tussen de verschillende soorten vastgoeddossiers: bij ‘aankoop en renovatie van een woning’ loopt het ontleende bedrag op tot gemiddeld 263.000 euro, voor een nieuwbouw is dat 210.000. Bij een renovatie blijft het krediet beperkt tot 70.000 euro.
Ook tussen de doelgroepen zijn er grote verschillen. Volgens BNP Paribas Fortis loopt het woonkrediet bij jongeren (minder dan 30 jaar) op tot bijna 198.000. Dat is 45.000 euro meer dan bij 55-plussers, die over een groter eigen vermogen beschikken om een deel van de kostprijs zelf te financieren.
Dat uit zich in grote verschillen inzake looptijden en maandaflossingen. Bij de min-dertigers gaat het om een aflossing van 866 euro per maand, gedurende 275 maanden, bij 55-plussers wordt dat 772 euro gedurende 120 maanden.
4. Belg leent niet te veel
Lenen de Belgen te veel voor hun huis? En hoe groot is het risico op wanbetaling?
Volgens Koen Dugardin van BNPP Fortis valt dat best mee. ‘Drie parameters tonen aan dat we verantwoord lenen. Om te beginnen moet een gezin na de afbetaling van het woonkrediet een minimaal te besteden maandbedrag overhouden van 1.250 euro. Dat is de terugbetalingscapaciteit. Daarnaast is er de schuldgraad: het opgenomen krediet mag niet hoger gaan dan 40,00 % van het maandinkomen. En we mikken met de zgn. quotiteit, dat is de verhouding van de lening tot de totale kosten van het vastgoeddossier, op een algemene norm van 80,00 %. Bij een op de drie van de startende kopers, die hun eerste gezinswoning kopen of bouwen, wordt die norm opgetrokken tot 90,00 %.’
Die aanpak loont, zegt de bank. ‘Slechts 1,00 % van onze klanten heeft vorig jaar een aflossing gemist. En bij amper 0,10 % – of één op de duizend – was er sprake van structurele wanbetaling en werd het krediet opgezegd.’
5. Opnieuw meer herfinancieringen
Opvallend: bij een derde van alle nieuwe woonkredieten (34,00 %) ging het vorig jaar om een herfinanciering van een bestaande lening. Het aantal herfinancieringen lag heel hoog in de jaren 2015-2017, maar was in 2018 een stuk minder belangrijk geworden. In 2019 was er sprake van een revival.
Eveneens een derde van alle hypothecair kredieten (36,00 %) is bestemd voor de aankoop van een woning, nog eens 16,00 % voor aankoop en renovatie. De kleinste groep bestaat uit de pure renovatieleningen, met 14,00 %. Bij de 55-plussers loopt het percentage renovatieleningen wel op tot 25,00 %.
