De woningprijzen zijn in 2019 met 3,52 % gestegen, een toename die ruim vier keer groter is dan de inflatie (0,76 %). Dat blijkt uit een studie van de makelaar ERA Belgium en de KU Leuven.
‘Het is al tien jaar geleden dat het verschil tussen de inflatie en de stijging van de woningprijzen zo groot was. In 2009, in volle financiële crisis, was dat respectievelijk 0,26 % (inflatie) en 1,42 % (klim woningprijzen)’, stelt Sven Damen, een vastgoedeconoom van de KU Leuven. Hij analyseerde 60.000 transacties van ERA over de voorbije 15 jaar. ERA is de grootste makelaarsgroep in Vlaanderen.
‘2019 was een boerenjaar voor vastgoedeigenaars’, stelt Johan Krijgsman, de CEO van ERA Belgium. De vraag naar woningvastgoed is groot. Dat het spaarboekje nauwelijks iets opbrengt, doet steeds meer Vlamingen investeren in een woning om zelf te bewonen of te verhuren.
Vooral de ontleencapaciteit van de gezinnen bepaalt de evolutie van de woningprijzen. Hoe meer de Vlaming kan lenen, hoe meer hij aan zijn woning uitgeeft. De ontleencapaciteit is afhankelijk van het inkomen, de hypotheekrente en de woonbonus.
Door het wegvallen van de woonbonus zal de Vlaming 9,00 à 13,00 % minder kunnen lenen, wat op middellange termijn een prijsdempend effect op de woningprijzen kan hebben, bleek uit eerder onderzoek van Damen. ‘Dat betekent niet noodzakelijk dat de prijzen onmiddellijk zullen dalen, omdat de woningprijs ook afhankelijk is van andere factoren die zeer moeilijk te voorspellen zijn, zoals de hypotheekrente’, zegt Damen.
Een panel van 20 vastgoedexperts ging in de Vastgoedgids van De Tijd in november van vorig jaar uit van een prijsdempend effect van 5,00 % over vijf jaar als gevolg van het afschaffen van de woonbonus.
Voor 2020 stelde het panel een stijging van de prijzen van huizen met 1,50 % en van appartementen met 1,60 % voorop. Dat is nauwelijks meer dan de verwachte inflatie (1,40 %). Damen en ERA verwachten evenmin dat de prijzen in het huidige hoge tempo blijven stijgen.
Leuven blijkt de duurste Vlaamse centrumstad van de voorbije 15 jaar te zijn. Woningen zijn er 9,00 % duurder dan in nummer twee Antwerpen en 11,00 % duurder dan Brugge, de op twee na duurste stad.
Onderaan op het lijstje bengelen Kortrijk, Roeselare en Genk. In Leuven betaalde je de voorbije 15 jaar gemiddeld ruim de helft meer (60,30 %) dan voor een soortgelijke woning in Genk.
Leuven heeft zijn hoge vastgoedprijzen voor een groot deel te danken aan een immens grote vraag van hoogopgeleiden. Die hebben een groter budget. Als het aanbod dan onvoldoende toeneemt, leidt dat tot hoge woningprijzen.
Woningen in Limburg zijn goedkoper dan elders in Vlaanderen. De duurste Limburgse centrumstad, Hasselt, is pas terug te vinden op de negende plaats, tussen Sint-Niklaas en Aalst.
Het nieuws van de afschaffing van de woonbonus leidde in het vierde kwartaal tot een versnelling: de gemiddelde verkoopperiode daalde naar 88 dagen. ‘In werkelijkheid was het versnellend effect van de woonbonus nog veel groter. De woonbonusrush heeft maar zes weken geduurd. Als je bod pas na 15 november aanvaard was, geraakte het nodige papierwerk niet meer rond voor het einde van het jaar’, zegt Krijgsman.
De verkochte woningen worden steeds compacter. De bewoonbare oppervlakte van Vlaamse woningen is de voorbije 15 jaar sterk gedaald: van 191 vierkante meter naar 180 vierkante meter.
Open bebouwingen vertegenwoordigden in 2005 nog 44,00 % van de markt van de verkochte woningen. Vorig jaar was dat teruggevallen naar 36,00 %.
De studie van Damen en ERA houdt rekening met factoren zoals de grootte, de afwerking en de ligging van de verkochte woningen. Ze geeft de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer. Op die manier worden geen appelen met peren vergeleken.
