Wie zijn verbouwing niet meldt aan ‘het kadaster’, kan tot 3.000 euro boete krijgen. Wat moet u precies aangeven, en welke impact heeft dat op hoeveel belasting u moet betalen?
1. Wat verandert er?
Wie een verbouwing aan zijn woning niet meldt bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, beter bekend als ‘het kadaster’, riskeert vanaf vandaag een boete tot 3.000 euro. Dat is een pak meer dan het vroegere maximum van 1.250 euro.
“De boetes waren blijkbaar niet afschrikwekkend genoeg”, zegt expert fiscaal recht Mark Delanote (UGent). “Want veel mensen voeren renovaties uit zonder dat te melden. Al is dat wellicht ook aan onwetendheid te wijten.”Wie verbouwingswerken uitvoert die een impact hebben op het kadastraal inkomen (KI), moet dat binnen de dertig dagen nadat de werken zijn afgerond, aangeven. Hebt u voor de werken een bouwvergunning nodig, dan bezorgt de gemeente u vaak zelf al een aangifteformulier. Het kan ook via een aangifteformulier op de website van de FOD Financiën. De boetes voor wie dat nalaat variëren naargelang het nieuwe KI. Bij een KI van minder dan 745 euro bedraagt de boete 1.000 euro. Voor een KI tussen de 745 en 2.500 euro is dat 2.000 euro. Voor woningen met een KI van meer dan 2.500 euro loopt de boete op tot 3.000 euro.
Het KI is een indicatie voor de waarde van een woning, en zou moeten overeenkomen met de jaarlijkse huurinkomsten die u bij verhuur zou ontvangen. Op basis van het KI worden belastingen zoals de onroerende voorheffing berekend.
2. Wat moet u aangeven en wat niet?
Het KI verandert als u verbouwingswerken uitvoert die de woonruimte vergroten of het comfort verhogen. “Een zolder die een slaapkamer wordt of een extra badkamer hebben een impact op de huurwaarde, en dus moet het KI veranderen”, zegt Bart Van Opstal van notaris.be.
Bij het vernieuwen van een keuken of badkamer is dat dan weer niet het geval. “De redenering is dat de toename in comfort beperkt is”, aldus Van Opstal.
Het KI wijzigt evenmin bij energetische renovatiewerken, zoals isolatie of nieuwe beglazing plaatsen, zonnepanelen installeren of een verwarmingsketel vervangen door een zuiniger exemplaar. Breekt u bijvoorbeeld een achterbouw af, die u niet heropbouwt, dan kan het interessant zijn dat te melden, want dan kan het KI dalen. Een aanpassing aan het KI gebeurt sowieso enkel wanneer het bedrag met minstens 15 % of 50 euro wijzigt.
3. Wat is de impact op hoeveel belasting u moet betalen?
Het KI hangt af van verschillende factoren, zoals het aantal badkamers, de aanwezigheid van centrale verwarming en de bewoonbare oppervlakte. “De bewoonbare oppervlakte is de meest doorslaggevende factor”, zegt econoom Geert Goeyvaerts (KU Leuven). “Al die eigenschappen worden vermenigvuldigd met coëfficiënten die niet overal dezelfde zijn, wat een precieze inschatting bemoeilijkt. Nu, het gemiddelde KI bedraagt zo’n 850 euro, en je moet al erg stevig verbouwen om dat te verdubbelen.”
Welke impact een hoger KI heeft op hoeveel onroerende voorheffing u moet betalen, kunt u simuleren op de website van de Vlaamse overheid, die de belasting berekent. Woont u bijvoorbeeld in Antwerpen en stijgt uw KI van 850 naar 1.000 euro, dan betaalt u niet langer 773 euro onroerende voorheffing, maar 909 euro. “Die verhoging verloopt altijd evenredig”, zegt Kris De Sagher, woordvoerder van de Vlaamse belastingdienst. “Stijgt het KI bijvoorbeeld met de helft, dan de onroerende voorheffing ook.”
Ook voor verhuurders heeft een verhoging van het KI gevolgen, want zij worden niet belast op basis van hun werkelijke huurinkomsten maar op basis van het KI.
4. Wie controleert en hoe?
Zowel de federale overheid als de gemeenten controleren of het KI van woningen correct is. De gemeenten hebben alle belang bij een correct KI, want een groot deel van de onroerende voorheffing die erop is gebaseerd vloeit naar hen.
“Controleurs kunnen de baan op gaan, maar maken ook steeds vaker gebruik van satellietbeelden om bijvoorbeeld een niet aangegeven uitbouw op te sporen”, zegt Van Opstal. “Niet alle gemeenten controleren echter even ijverig. Bij sommige staat het hoger op de prioriteitenlijst dan bij andere.”
Inspecteurs kijken soms ook naar foto’s op immosites, bleek vorige maand uit onderzoek door Het Laatste Nieuws. Al is dat volgens de FOD Financiën “geen standaardpraktijk”.
5. Deugt dat kadastraal inkomen wel?
Het KI staat al langer ter discussie. Het systeem dateert uit de jaren 1970, toen een leger ambtenaren op grote schaal de waarde van woningen in het hele land bepaalde. Het KI is tot op vandaag gebaseerd op de geïndexeerde huurwaarde in 1975. “Het is een fundamenteel oneerlijk systeem”, zegt Delanote. In sommige wijken is de waarde van vastgoed sindsdien namelijk enorm gestegen. Anderzijds zijn sommige destijds chique buurten inmiddels verpauperd.
“Bovendien waren de ambtenaren niet overal even streng”, zegt Delanote. “Zo zijn de KI’s in sommige landsdelen duidelijk lager ingeschat dan in andere.” Als de overheid het KI als basis voor belasting wil behouden, kan ze volgens Delanote beter de hele oefening eens opnieuw doen. “Met alle informatie waarover de overheid vandaag beschikt, hoeft dat niet de onmogelijke operatie te zijn die er vaak van wordt gemaakt.”
