Vanaf 1 april wordt het makkelijker om de tarieven die banken aanrekenen voor een woningkrediet te vergelijken. Voortaan moeten banken een jaarlijks kostenpercentage meedelen, waarin nagenoeg alle kosten zijn vervat. Dat verhindert niet dat die kosten tijdens de looptijd van de lening nog kunnen stijgen.
Het had wat voeten in de aarde en de financiële sector had ook extra tijd nodig om alles in goede banen te leiden, maar vanaf vandaag moeten banken mensen die een woningkrediet willen aangaan een standaard informatieblad voorleggen. Dat formulier – ESIS in vakjargon – moet de kredietnemers beter informeren als ze een hypothecaire lening afsluiten. De fiche moet de consument ook in staat stellen de voorwaarden van verschillende banken beter te vergelijken.
De verplichtingen vloeien voort uit een Europese richtlijn, die vorig jaar uitmondde in nieuwe Belgische wetgeving. Die moet paal en perk stellen aan het doolhof van tarieven waarin de kredietnemers nu hun weg moeten vinden.
Jaarlijks kostenpercentage
administratieve kosten enzovoort. Die verplichting geldt al voor consumentenkredieten.Het JKP wordt door alle financiële instellingen op exact dezelfde manier berekend, maar wel op maat van de consument. ‘Het JKP is wel degelijk gepersonaliseerd’, bevestigt
Ivo Van Bulck, secretaris-generaal van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK). Het is dus gebaseerd op het concrete rentetarief dat de bank de individuele klant biedt en niet op de geafficheerde rentevoeten in haar prospectus. De standaardtarieven
zijn immers nog vatbaar voor onderhandeling.Variabelerentevoet
Kiest de klant voor een variabele rentevoet, dan kan de bank onmogelijk weten wat het tarief over bijvoorbeeld vijf jaar zal zijn. ‘Daarom mogen de banken voor de berekening van het JKP uitgaan van de rentevoeten die gelden op het ogenblik dat de klant een kredietaanvraag doet. Wil een klant een woningkrediet afsluiten met een looptijd van 20 jaar, met een rentevoet die om de vijf jaar herzien kan worden, dan wordt het JKP berekend aan de hand van de huidige rentevoeten voor de hele looptijd’, legt Van Bulck uit.
De kredietnemer heeft dus geen garantie dat de variabele kosten tijdens de looptijd van de lening niet hoger kunnen oplopen. Het is vooral de bedoeling dat de consument de tarieven van de banken beter kan vergelijken ‘op het ogenblik dat hij een woningkrediet aangaat’. Zo kan hij de kredietgevers ook beter tegen elkaar uitspelen.
Om de consument te beschermen tegen al te grote schommelingen als hij kiest voor een variabele rentevoet, blijft het bestaande beschermingsmechanisme behouden. Een lening met een initiële variabele rentevoet van bijvoorbeeld 3 procent kan met maximaal 3 procentpunt stijgen (of dalen) – ze kan nooit evolueren naar een krediet tegen 7 procent. Bovendien kan er tijdens de eerste drie jaar van de looptijd van de lening hoogstens 1 procentpunt per jaar boven op de initiële rentevoet komen.
Gaat de klant een krediet aan met een variabele rentevoet, dan vermeldt de ESIS wel dat het bedrag van de afbetalingen kan stijgen (of dalen) en wat het maximumbedrag is dat hij moet afbetalen als de rentevoeten stijgen.
Brandverzekering
Om de transparantie te verhogen, bevat het JKP ook de kosten voor de verzekeringen die de consument bij dezelfde bank zou aangaan. Zo is de premie voor een eventuele brandverzekering of voor een schuldsaldoverzekering erin opgenomen. Ook die verzekeringspremies zijn op maat van de klant. Wie ouder is of met gezondheidsproblemen kampt, zal een hogere premie betalen voor de schuldsaldoverzekering dan iemand die jong en/of in topvorm is.
Ook voor de berekening van het aandeel van de verzekeringspremies in het JKP gaan de financiële instellingen uit van de premies die gelden op het ogenblik van de aanvraag. ‘Omdat banken onmogelijk kunnen voorspellen hoe de premies voor de verzekeringen, die gekoppeld zijn aan een bepaalde index, zullen evolueren’, vervolgt Van Bulck
Een bank kan een korting op de rentevoet geven als een klant ook een verzekering bij haar afsluit. Voor de consument wordt het duidelijk wat hij betaalt aan verzekeringspremies en welk tarief hij betaalt voor de aflossing van de lening. Zo kan hij het aanbod van concurrerende banken en makelaars beter vergelijken en mee beoordelen op basis van de hoogte van de premies. Een goedkope verzekering is daarom nog niet het beste verzekeringsproduct op de markt.
Koppelverkoop blijft verboden. Tijdens het wetgevende proces wierp een parlementslid op dat ‘de premies die de kredietnemer betaalt voor de ‘gekoppelde’ verzekeringsproducten zo hoog kunnen zijn, dat ze het voordeel van de goedkopere lening fors terugdringen’. Banken kunnen de kredietnemers niet ‘verplichten’ om naast het woningkrediet ook een woningverzekering of schuldsaldoverzekering bij haar af te sluiten.
Een gebundelde verkoop kan wel: banken kunnen de kredietnemers ‘de mogelijkheid bieden’ om zulke bijkomende verzekeringen af te sluiten. En ze kunnen daar, zoals gezegd, een goedkoper tarief voor het woningkrediet aan verbinden. Als de bank de premies voor de gebundelde verzekeringsproducten na verloop van tijd verhoogt, kan de klant de verzekering opzeggen. Maar dan zal hij zijn korting voor het woningkrediet ook verliezen
Critici, onder wie de verzekeringsmakelaars, wijzen erop dat het verschil tussen koppelverkoop en de gebundelde verkoop flinterdun is. Krijg je een goedkoop woningkrediet omdat je bij dezelfde bank ook een brandverzekering afsluit, dan ben je in feite
met handen en voeten aan die ene bank gebonden en vaak voor 20 jaar. Volgens Van Bulck is de kritiek niet gefundeerd. ‘De korting op het woningkrediet is zeer beperkt. En de klant behoudt de mogelijkheid om de verzekering jaarlijks op te zeggen. De polissen
die de kredietgevers aanbieden zijn identiek aan de polissen die makelaars aanbieden. De premies zijn dus vergelijkbaar.’ Ook andere kosten moeten de banken in het JKP opnemen, zoals commissielonen, de eventuele kosten van een deskundigenverslag (als
de bank dat eist) en bepaalde administratieve kosten die onvermijdelijk zijn omdat de bank een hypotheek op de woning vestigt.
Ereloon notaris
De bedoeling is dat de kredietnemer zo volledig mogelijk wordt geïnformeerd. Bepaalde kosten blijven echter buiten het JKP. Dat geldt onder meer voor het ereloon van de notaris. De registratierechten voor de aankoop van het onroerend goed zitten evenmin
in het JKP. Maar die zijn doorgaans makkelijk te berekenen. In het Vlaams Gewest bedragen de registratierechten 10 procent van de aankoopsom, tenzij de koper kan genieten van bepaalde gunstmaatregelen, zoals het klein beschrijf. In dat geval bedragen
de verkooprechten 5 procent. Ook de kosten die de kredietnemer moet betalen als hij zijn afbetalingsverplichtingen niet kan nakomen, zitten niet in het JKP. Voor de berekening gaan de banken ervan uit dat de kredietnemer zijn lening stipt terugbetaalt,
binnen de voorziene termijn.
Als de consument wil weten wat hem te wachten staat als hij niet stipt maandelijks afbetaalt, dan moet hij het kredietaanbod of de infofiche bekijken. Wel worden beperkingen opgelegd voor de intresten en kosten die banken bij wanbetaling mogen aanrekenen.
Voortaan zal de bank hoe dan ook niet langer de onmiddellijke en volledige terugbetaling van het openstaande kapitaal kunnen eisen als de klant slechts één maand betalingsachterstand heeft. Volgens de Europese richtlijn waarop de Belgische wetgeving
is gestoeld, moeten de kredietgevers enige tolerantie aan de dag leggen voor ze een procedure opstarten die leidt tot de gedwongen verkoop van de woning. De klant krijgt 14 dagen de tijd om op het kredietaanbod in te gaan. Gedurende die periode kunnen
de kredietverstrekkers het aanbod niet wijzigen.
Woningkrediet: banken tegen elkaar uitspelen wordt makkelijker, Internet, 2017/04/03, Geraadpleegd op 2017/04/03 via http://www.tijd.be/netto/vastgoed/Woningkrediet-banken-tegen-elkaar-uitspelen-wordt-makkelijker/9878813?token=66bafccca9c342f8bdc087e2a3eaf7f0&utm_source=SIM&utm_medium=email&utm_campaign=FINANCE&utm_content=&utm_term=
